Как купить квартиру
Итак, свершилось! Вы решили купить квартиру. Если у Вас есть уже квартира, которую сначала надо продать, то такой вариант покупки называется альтернатива. В начале определите, что можно купить за имеющиеся у Вас деньги и где Вы хотите приобрести квартиру. Чтобы точнее ориентироваться в ценах, купите одно или несколько свежих периодических изданий, специализирующихся на публикациях объявлений, внимательно посмотрите какие квартиры, в интересующих Вас районах и за какую цену предлагают продавцы. Не стоит думать, что существуют закрытые базы данных доступные только профессионалам, где есть масса дешевых и хороших квартир, это заблуждение. Если квартира выставляется на продажу, то необходимо чтобы максимальное количество людей об этом узнало и публикация в специализированных изданиях необходима, иначе хорошего покупателя не найти, это очевидно. Это рынок, и за бесценок здесь никто и ничего не продает. Разберитесь, что и где Вы можете позволить себе купить. Задача состоит в том, чтобы определить где (в каком районе) и что (какой тип квартиры) надо искать. Как только Вы решили, что приобретение вполне реально, приступайте к поиску профессионального посредника (маклера, риэлтора, помощника, советника), назовите, как хотите. Заручиться в предстоящем деле поддержкой человека имеющего большой опыт в проведении подобных сделок необходимо.
После того, как помощника Вы нашли, можете действовать двумя путями, как-то: поручите Вашему посреднику подыскать Вам варианты квартир, организовать просмотры и, если квартира Вам понравится, то провести переговоры о намерениях и передаче задатка, организовать это мероприятие и, в дальнейшем, произвести экспертизу безопасности приобретения и саму сделку, вплоть до момента получения Вами документов о праве собственности на квартиру. Такая работа, условно назовем ее "все включено", включает в себя не только основные функции посредника, такие как: ведение всех ключевых переговоров, организация передачи задатка, проведение юридической экспертизы безопасности сделки и организация самой сделки. Но и так называемую техническую работу: поиск вариантов по заданным параметрам, организация просмотров и сопровождение на просмотре. "Техническая работа" не требует специальных знаний и опыта, но отнимает много времени и, как следствие, требует дополнительных средств, что отражается на стоимости работы в целом. Вариант работы по принципу "все включено" наиболее дорогой, но не самый оптимальный и выгодный для Вас, как клиента. Желание перенести головную боль по выбору квартиры на кого-то другого понятно, но никто кроме Вас выбрать квартиру не сможет, все равно смотреть варианты квартир Вам придется лично. Поэтому следует подумать, стоит ли оплачивать техническую сторону работы посредника или лучше использовать знания и опыт посредника иначе?
Вы можете пойти другим путем и сэкономить на оплате услуг посредника за счет технической работы по подбору квартиры. Этот вариант называется "сопровождение сделки". Ваш маклер порекомендует Вам, какими печатными изданиями и базами данных Вам следует пользоваться для максимального охвата предложений о продажах квартир, если Вы можете использовать интернет, то весь спектр предложений продавцов, к Вашим услугам. Звонить по телефонам в объявлении и смотреть квартиру Вам придется самостоятельно. Все вопросы в процессе поиска квартиры Вы решаете с маклером, консультируясь в любое время. После того как квартиру Вы выбрали, Вы даете телефон продавцов своему маклеру. Он проведет все переговоры о сроках и конфигурации предстоящей сделки, организует передачу задатка на наиболее выгодных для Вас условиях, проведет экспертизу "юридической чистоты" покупаемой квартиры и определит возможные риски, связанные с ее приобретением. Маклер организует проведение сделки и безопасную передачу денег, проведет сделку до момента получения Вами квартиры в собственность и оформления необходимых документов. Все свои решения и действия он будет координировать с Вами и Вашими интересами. Если посредник, которого Вы выбрали, считает что "сопровождение сделки", это всего лишь его присутствие при передаче денег и подписании договора, это значит, что Вы ошиблись в выборе посредника и Вам предлагают халтуру.
Разница между вариантами "все включено" и "сопровождение сделки" только в том, что при сопровождении сделки Вы самостоятельно ищете квартиру и смотрите ее. Это позволит Вам сэкономить значительные деньги при оплате услуг посредника, и вместе с тем, уберечься от риска быть обманутым, или приобрести квартиру на не выгодных для Вас условиях. Последние годы такая услуга, как "сопровождение сделки" становится все более популярной среди желающих приобрести квартиру.
Если Вы решите, что вариант "сопровождение сделки" для Вас наиболее выгоден и оптимален, то Вам будут полезны мои рекомендации, как самостоятельно найти квартиру и посмотреть ее.
Не следует звонить по рекламе посредников и пытаться выяснить, какие квартиры они сейчас продают. Вы просто потеряете время на бессмысленные разговоры и обещания. Квартиры выставляются на продажу путем публикации в печатных изданиях и в общедоступных поисковых системах в интернете. Не надо думать, что существуют "закрытые" базы данных, где можно найти очень хорошие и дешевые квартиры, таких баз нет. Поэтому запаситесь терпением и покупайте наиболее популярные издания, где публикуют объявления о продаже квартир с телефонами продавцов, или смотрите информацию в интернете, выбирайте те варианты, которые Вас интересуют и звоните. На другом конце провода Вам часто будут отвечать так называемые "диспетчеры" и говорить номер другого телефона. Не волнуйтесь, не раздражайтесь - это нормально. Ваша главная задача увидеть квартиру, которую Вы хотите посмотреть. По телефону не вредно задать вопросы, которые Вас интересуют, и ответ на которые не указан в объявлении. Например, в объявлении не указано есть в квартире телефон или его там нет, не плохо это уточнить, в противном случае рискуете прокатиться вхолостую. Не имеет никакого значения, сам ли хозяин показывает квартиру, или это делает его посредник, или оба вместе. Главное - договориться о встрече, встретиться, узнать друг друга и посмотреть квартиру. Если за просмотр с Вас просят деньги, смело отказывайтесь и от просмотра и от варианта. Торг от заявленной в рекламном объявлении цены иногда возможен, и если квартира Вам понравилась, лучше, если торговаться будет Ваш маклер в последующих переговорах.
Итак, Вы на просмотре квартиры, которая в будущем, возможно, станет Вашей. Вы видите во дворе дорогие автомашины, ухоженную детскую площадку - это дает Вам право думать, что в большинстве Ваши будущие соседи вполне обеспеченные и, возможно, приличные люди. Наличие пластиковых окон и кондиционеров в доме представляет его в более выгодном свете. Состояние подъезда является отражением внутреннего мира большинства проживающих в нем людей, а это Ваши будущие соседи. Наличие металлических или явно дорогих дверей является однозначно большим плюсом (двери многое могут сказать о своих хозяевах). При осмотре квартиры ведите себя дружелюбно, спокойно и вежливо. Не делайте вид, что Вам ничего не нравится, и уж тем более не подавайте виду, что Вы в восторге и готовы прямо сейчас заплатить деньги. Внимательно осмотрите квартиру, пусть от Вашего внимания не скроется ни великолепный паркет на полу (пол - лицо квартиры), ни безобразные потеки на потолке. Не торопитесь! Первый просмотр очень важен. Вы, конечно, сможете посмотреть квартиру еще раз, но тем самым покажете свою заинтересованность данной квартирой, и это затруднит торг в дальнейшем. Ваша задача - получить максимум информации из просмотра и ничем не выдать, если квартира нравится.
На просмотре не слушайте истории о том, что уже есть много желающих купить эту квартиру, опоздать, конечно, можно и понравившуюся квартиру купит кто-то другой, но гораздо чаще заявлениями о колоссальном спросе на эту квартиру Вас пытаются вывести из равновесия и выяснить степень Вашей заинтересованности. Спокойствие и невозмутимость - это Ваши союзники. Посмотрели - не понравилось, поблагодарили и ушли. Посмотрели - понравилось, поблагодарили, взяли номер телефона продавцов, или их посредника, сказали, что подумаете и ушли. Не тратьте много времени на выяснение вопросов о документах на квартиру, предоставьте это вашему маклеру. Если квартира понравилась - не поленитесь подняться на этаж выше и взглянуть на дверь Ваших соседей сверху (соседи сверху, как показывает практика, являются источником повышенной опасности). Возможно, Вам даже удастся с ними познакомиться. Прямо так и можете сказать, что думаете купить квартиру под ними и хотели бы познакомиться с будущими соседями. Если нормальные люди - поймут. Если ненормальные - то это поймете Вы и сделаете соответствующие выводы. На самом деле покупка жилья - это лотерея, в которой очень трудно угадать. Можно иметь в соседях тихих алкоголиков, которые никогда не побеспокоят Вас. А можно иметь по соседству интеллигентную семью, которая будет каждое воскресное утро в 7 часов будить Вас громкой игрой на фортепьяно своего маленького чада и с этим нужно будет смириться.
Если Вы не знакомы с районом, то неплохо погулять вокруг дома и осмотреть местные достопримечательности, вдруг обнаружите живописное озеро или завод по производству биологического оружия. Помните, что времени у Вас не так много. Хорошие квартиры за приемлемую цену продаются быстро, и если предоплату (аванс, задаток) не успеете внести Вы, ее внесет кто-то другой. Поспешай, но не суетись.
Подведем первые итоги. Квартира понравилась. Дом тоже. Цена устраивает. И телефон продавцов (или их представителя) у Вас есть. Звоните своему маклеру. Дальше действовать самостоятельно не рекомендую. Как и на любой другой сделке, здесь больше рискует тот, кто платит деньги (деньги потерять легче, чем товар). И будет лучше, если все дальнейшие контакты с продавцом Вы будете вести через посредника, представляющего именно ваш интерес в этом деле.
Следующий шаг - переговоры о предстоящих сроках и конфигурации будущей сделки, передача задатка продавцу либо его представителю. Вы можете участвовать на передаче задатка, и Ваш маклер подробно расскажет, что происходит, в чем Ваш интерес, что важно, а что имеет символическое значение. После того как условия сделки оговорены, и задаток передан, маклер проведет юридическую экспертизу безопасности будущего приобретения, скажет Вам свое мнение и, если все в порядке, в дальнейшем, организует и проведет сделку, а если есть проблемы, обеспечит возврат переданной предоплаты. Непосредственно перед сделкой маклер расскажет, где и как она будет происходить, в какое время Вам нужно быть и что с собой иметь, в общем, ответит на все Ваши вопросы. На самой сделке не волнуйтесь и прислушивайтесь к советам своего помощника.
Совет уважаемым коллегам:
Коллеги, внимательнее к квартирам, приватизированным в 1992 году. Там, кроме известных всем "детей", существует, еще как минимум, пара малоизвестных, но не менее опасных, "юридических мин". Особое внимание обратите на семейное положение "продавца", в домах Ж.С.К.
Частая ошибка покупателя:
Вы выбрали квартиру, представитель продавца начинает Вас убеждать в том, что Вам нет необходимости нанимать своего представителя, они сами проведут сделку, что они проверяли юридическую "чистоту" продаваемой квартиры и предлагает подписать с ними договор, который якобы будет являться гарантией Вашей безопасности. Не верьте ни одному слову! Убеждая Вас отказаться от услуг помощника, представитель продавца преследует только одну цель - ему будет проще вести сделку в своих интересах, если Вас никто не будет представлять. Представитель продавца никогда не проверяет всерьез юридическую "чистоту" продаваемой квартиры. Ему платят за то, чтобы он продал квартиру. А вот копаться в истории квартиры, и искать возможную опасность сделки - это всегда задача покупателя (вернее его маклера). И те бумаги, которые Вы подпишите с посредником продавца, никакой юридической силы не имеют, поэтому гарантией для Вас не являются (кстати, он об этом знает). Не забывайте, что, покупая квартиру, Вы рискуете больше чем продавец и относится к делу надо серьезно. Если у Вас возникает вопрос, ответ на который Вы не знаете, то спрашивайте своего представителя. Главное, найти опытного и знающего посредника, тогда сделка пройдет легче и не будет негативных последствий после покупки квартиры.
Желаю удачи.
